优配交易 “七下八上”主汛期，破解漏雨“老大难”有哪些招儿？

目前，北京已经进入了“七下八上”主汛期，频繁降雨，让房屋漏雨、楼道积水等一些小区的“老大难”问题又开始显现。今年，哪些小区的漏雨问题已经解决？通过何种方式解决？市民还有哪些期盼？近日，记者对多个小区进行了探访。

专项基金破解顽疾老楼终结漏雨历史

家住朝阳区安慧里社区2号楼的李阿姨，在这个雨季终于睡上了安稳觉。7月25日，记者来到安慧里社区2号楼探访。从外围看，刚刷的防水涂料让整栋楼焕然一新。楼内部，工人师傅正在对墙面做着最后的粉刷工作。前一晚的降雨，没有在楼内部留下任何渗水痕迹。

安慧里社区2号楼是30多年的老楼，近10年来，每逢雨季，楼道内的积水就成为216户居民的“心头大患”。“这栋楼的楼体结构是大通道式的，住户统一都住在楼南侧，楼北侧是窗户和外墙。”社区副书记章珺介绍，因为年久失修、楼体老化，楼北侧的外立面以及窗户与墙体的连接处出现多处裂缝，导致雨水沿着裂缝渗漏进楼内。

“雨要是大了，水就顺着窗框往楼道里灌。”家住7层的李阿姨门前积水尤为严重，“一听见雨声我就得赶紧起来扫楼道里的积水，不然积得多了会往屋里灌。门口这地垫，一下雨都是湿的。水桶也是雨季常备，扫了水要装到水桶里倒掉。”

一到雨季，社区工作人员也格外忙碌。他们提前在每层楼梯间放置沙袋，防止楼道积水灌进电梯，带来安全隐患。

“之前漏雨都是由物业进行小修小补。但近两年，情况越来越严重，严重影响了居民生活。”章珺介绍，为彻底解决漏雨问题，社区在去年启动“吹哨报到”机制，联合亚运村街道城管科、物业等部门进行实地勘查，商讨解决方案。

“按理说，这种公共部位的维修需要动用公维金。但居民30年前交的公维金，对于现在维修来说‘杯水车薪’。再加上该楼属于多产权单位，公维金在不同单位手里，使用流程复杂。”章珺介绍，社区上报街道后，向区里申请了针对漏雨问题维修的专项基金。随后，街道牵头召开多方协商会，最终确定对楼体外立墙面进行整体维修。

为了赶主汛期来临前完工，今年高考一结束，施工就正式开始。经过一个多月的施工，工程已进入收尾阶段。最近几场雨，楼道内再也没有出现渗水积水的情况。

安慧里社区2号楼外墙防水已修缮完成

安慧里社区2号楼内墙已修缮粉刷

工人在修缮安慧里社区2号楼外墙防水（社区供图）

重新整体铺设防水雨天随时响应查漏

在昌平区新康园社区，5栋六层高的老楼也已有20多年的楼龄。往年一到雨季，“外头下大雨，屋内下小雨”是不少居民家的常态。由于小区频繁更换物业，导致楼顶排水口日常清淘维护、漏雨点小修小补等工作无人来管。

2022年，5栋楼在老旧小区改造中重新铺设了顶层防水，让居民家中的漏雨情况有了明显改善。今年主汛期前，街道、社区提前启动了汛期房屋漏雨隐患摸排，结果发现，5号楼、6号楼仍有12户居民家中出现渗漏情况。“6月底的那次强降雨之后，我们马上就对这12户居民家中实施了封堵墙体裂缝、清理排水口、打防水胶、检修窗户五金及密封条等应急措施。”社区书记尚红说，修完之后，社区依然担心根本问题没解决。

“5号楼、6号楼的楼体结构呈U型，顶部修有长方形的暖气沟。暖气沟内没有铺设防水层，一到下雨，楼顶排水不畅时，就会有积水进到暖气沟内，雨水顺着暖气管道往下流。另外，暖气管道也有部分锈蚀，进一步加剧漏水情况。”尚红说，之前暖气沟几乎被水泥封死，维修人员无法进入沟内及时进行维修。

找到居民家反复出现渗漏的根源后，社区将摸排情况上报到街道。由于目前仍在老旧小区改造后的5年“保修期”内，街道与当时的施工方上级单位对接，要求提高施工标准，施工方也主动担责，配合进行此次修缮。

“为避免之后出现‘反复漏反复修’的情况，最终决定跳出‘哪里漏补哪里’的应急模式，对两栋楼进行整体的防水修缮。”尚红说，这次召集了包括供暖公司在内的多个单位，凿开楼顶的暖气沟，重新整体铺设防水，并对暖气沟套管进行修缮。对于两栋楼的外立面以及墙体与窗户连接处的裂缝，也同步进行了防水修补。

此外，为了检验防水修缮的效果，今年，施工方还派了4名工人进驻社区，雨天随时响应查漏。目前，主体工程已经完工，12户居民家中均未再出现漏雨情况。

申请公维金分批修维保期以内可返工

连日降雨过后，家住北京新天地小区的李先生发现卧室飘窗再次出现漏雨迹象。“我家买的一居室在次顶层，之前就发生过卧室飘窗漏雨的问题，后来在同小区租了套两居室，也有这个情况。”

记者来到北京新天地小区实地探访，看到多个楼栋的外立面存在不同程度的渗水或裂痕，一些飘窗附近因进行过局部维修，墙面颜色并不均匀。在6号楼和8号楼外，记者发现楼体周围搭有脚手架，飘窗附近还有多个吊篮。尽管探访当日并未施工，但可以在现场看到防水胶、保温砂浆、建筑涂料等材料。有住户特意在飘窗玻璃内贴上醒目文字，提醒施工人员对重点区域进行防水处理。

一楼大厅内，《关于二期8号楼外立面维修的通知》显示，二期8号楼外墙、窗户、飘窗漏雨的大修工作，在履行使用公共维修资金的相关法律程序后，现定于2025年6月13日起开始入场施工，工期预计两个月。

“小区楼龄有十多年，从前两年开始，陆续有业主反映家里存在漏雨情况。”物业工作人员表示，经多方研判，最终选择申请公维金进行外立面维修。“申请公维金需要走不少流程，再加上整个小区工程量很大，所以要分批进行维修。”物业工作人员谈到，“修完确实没办法保证一户都不再漏，只要在维保期以内，有问题都可以报给物业，我们会安排人再过去修。如果超过维保期，那就需要自己找师傅来修。”

北京新天地小区正在对部分楼栋漏雨问题进行外立面维修

北京新天地小区有业主提醒施工人员重点关注窗户上方漏雨问题

北京新天地小区部分楼栋外立面能看出有针对漏雨的维修痕迹

期待加强施工监管确保维修质量过硬

在恋日绿岛小区，针对漏雨展开的维修也正在推进中。“小区的漏雨情况确实比较普遍，屋顶和外立面都存在这种情况。”社区工作人员表示，该小区建成已超过20年，小区修建时采用的是内保温，时间长了容易漏雨。再加上修建时外墙有贴砖，一旦脱落，就可能导致侧墙或外立面漏雨，之后就渗到屋里。“维修费用动辄上百万甚至上千万，所以物业只能申请应急公维金来修，流程很复杂，今年刚申请下来，目前已经完成8栋楼的屋顶维修。”

今年上半年，李女士家所在的恋日绿岛小区13号楼已完成屋面防水维修，但住顶层的她发现，储物间的房顶近日又出现滴水问题，这让她不免有些担忧。“维修质量如何把控？施工过程谁来监管？这些还是应该进一步细化和落实。”李女士还提出，希望平顶屋面铺完沥青防水卷材以后，还能恢复原有的隔热层，否则容易带来“冬冷夏热”的新问题。

记者了解到，《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十八条提到，为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

“应急公维金是业主的钱，这次申请下来的也不是一笔小数目，既然花了就要花出效果。”业主黄先生说，针对小区内的坡面屋顶，按照公示出来的维修方式来说，应该是先进行打磨除锈再铺防水卷材，但不少业主担心实际施工中未必都能严格执行。从目前修完的情况来看，部分坡面屋顶确实存在一些空鼓现象。“期待维修过程更透明，有专业人员进行把关，让大家更放心。”